Bonita klienta: co banka posuzuje a čím si ji zlepšíte před žádostí o hypotéku

Bonita klienta je schopnost splácet úvěr, kterou banka posuzuje ze tří vstupů: z doložitelných příjmů, z pravidelných výdajů a stávajících závazků a z platební historie v úvěrových registrech. Nejde tedy o výši platu samu o sobě. Žadatel s nižším příjmem bez dluhů projde často lépe než žadatel s vyšším příjmem, který má kreditní kartu, kontokorent a leasing.

Tenhle text je pro toho, kdo se chystá žádat o hypotéku a chce vědět, co si má srovnat předem. Najdete v něm přehled posuzovaných položek, vysvětlení ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kapitolu o hypotéce pro samoživitele a šest kroků, kterými se bonita zlepší ještě před podáním žádosti.

Hlavní body

Nezáleží jen na příjmu, ale na tom, co z něj po odečtu závazků zbývá.
Kreditní karta a kontokorent snižují bonitu i tehdy, když je nečerpáte.
Banka pracuje s doložitelným příjmem, ne s tím skutečným.
Delší splatnost sníží splátku, a tím zlepší posouzení, ale prodraží úvěr.
Záznam v registru o zpoždění se maže se zpožděním, žádost má smysl načasovat.

Z čeho se bonita klienta počítá

Banka postaví proti sobě čistý měsíční příjem a součet pravidelných výdajů a splátek včetně té nové. Rozdíl musí pokrýt životní minimum domácnosti s rezervou, jejíž výši si každá banka stanovuje sama. Právě proto se výsledky posouzení mezi bankami liší, i když vstupy jsou stejné.

Do výpočtu vstupuje také počet vyživovaných osob, protože zvyšuje nutné náklady domácnosti. Dvě domácnosti se stejným příjmem tak mohou dostat odlišný výsledek jen kvůli počtu dětí. Podobnou logikou, tedy poměřováním schopnosti splácet vůči zisku, se posuzují i firmy, což popisuje text o tom, co je to finanční analýza.

Přehled: co banka při posuzování bonity sleduje

Položka	Co se posuzuje	Jak působí na bonitu
Výše a stabilita příjmu	doložitelný čistý příjem, délka jeho pobírání	zvyšuje
Typ pracovního poměru	doba neurčitá, zkušební doba, výpovědní lhůta	neurčitá doba zvyšuje
Stávající úvěry a leasing	měsíční splátky všech závazků	snižuje
Kreditní karty a kontokorenty	obvykle sjednaný rámec, ne skutečné čerpání	snižuje i při nulovém čerpání
Počet vyživovaných osob	nutné náklady domácnosti	snižuje
Záznamy v registrech	historie splácení, zpoždění, exekuce	negativní záznam výrazně snižuje
Vlastní zdroje	podíl vlastních peněz na ceně nemovitosti	vyšší podíl zvyšuje
Délka splatnosti	rozložení úvěru v čase	delší splatnost sníží splátku

Které příjmy banka uzná a které ne

Banka pracuje s doložitelným příjmem, tedy s tím, co lze prokázat potvrzením zaměstnavatele, daňovým přiznáním nebo výpisem z účtu. Příjem, který nikde nefiguruje, pro posouzení neexistuje, i když ho žadatel skutečně má. To se týká zejména podnikatelů, kteří optimalizují základ daně a pak nedosáhnou na úvěr.

Vedle mzdy banky obvykle uznávají i další pravidelné příjmy, například z nájmu, z podnikání, rodičovský příspěvek nebo výživné, často však jen v určitém podílu a při doložení pravidelnosti. U příjmů z podnikání bývá požadována delší historie, typicky v řádu zdaňovacích období, a rozhoduje výsledek uvedený v přiznání.

Výdaje a závazky, které bonitu snižují nejvíc

Nejvíc bonitu sráží závazky, které banka započítává i tehdy, když je klient nečerpá. U kreditních karet a kontokorentů se do výpočtu obvykle promítá sjednaný rámec, protože klient jej může kdykoli vyčerpat. Nevyužitá kreditní karta tak dokáže snížit dosažitelnou výši hypotéky, aniž by na ní byla jediná koruna.

Dále se započítávají splátky spotřebitelských úvěrů, leasingů, úvěrů ze stavebního spoření a nákupů na splátky. Praktický důsledek je jednoduchý: co jde zrušit nebo doplatit před podáním žádosti, to se vyplatí zrušit nebo doplatit.

Co znamenají ukazatele DTI, DSTI a LTV

DTI poměřuje celkovou výši dluhu k čistému ročnímu příjmu a odpovídá na otázku, kolikanásobek ročního příjmu si žadatel půjčuje. DSTI poměřuje součet měsíčních splátek k čistému měsíčnímu příjmu a říká, jaká část příjmu odchází na dluhy. LTV poměřuje výši úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti.

Česká národní banka má zákonnou pravomoc stanovit horní hranice těchto ukazatelů a podle vývoje na trhu je mění nebo uvolňuje. Aktuálně platné nastavení proto vyhlašuje ČNB a je nutné ho ověřit pro dobu podání žádosti. Banky navíc mohou uplatňovat vlastní přísnější pravidla.

Registry a platební historie

Banky nahlížejí do bankovního i nebankovního registru klientských informací a do dalších databází dlužníků. Vidí v nich historii splácení, zpoždění i to, kolikrát žadatel v poslední době o úvěr žádal. Vysoký počet žádostí v krátké době působí nepříznivě sám o sobě.

Záznam o zpoždění se v registrech drží ještě určitou dobu poté, co je závazek uhrazen. Pokud tedy v minulosti došlo ke skluzu, má smysl žádost načasovat až po jeho vypršení. Výpis ze svého záznamu si lze vyžádat předem a zkontrolovat, jestli neobsahuje chybu.

Hypotéka pro samoživitele: co se dá započítat

Hypotéka pro samoživitele vyloučená není, posuzuje se ale přísněji, protože domácnost stojí na jediném příjmu a nemá druhého dospělého jako rezervu. Rozhoduje proto stabilita příjmu a výše rezervy víc než u dvoupříjmové domácnosti.

Do příjmu lze zpravidla započítat i výživné na dítě a rodičovský příspěvek, obvykle však za podmínky, že jsou doložené a pravidelné. U výživného banky často požadují jeho stanovení soudem nebo písemnou dohodu a prokázání skutečného přijímání na účet po delší dobu. U rodičovského příspěvku se zohledňuje doba, po kterou bude ještě vyplácen, protože příjem je časově omezený.

Spolužadatel, ručitel a další možnosti

Přizvání spolužadatele je nejúčinnější způsob, jak zvýšit dosažitelnou výši úvěru, protože se sečtou příjmy obou. Sečtou se ale i jejich závazky, takže spolužadatel s vlastními dluhy může situaci zhoršit. Spolužadatel zároveň za úvěr odpovídá společně s hlavním žadatelem.

Další cestou je zvýšení podílu vlastních zdrojů, které sníží LTV a tím i riziko pro banku. Vlastní prostředky přitom nemusí pocházet jen z úspor, banky uznávají i dar doložený darovací smlouvou. Jak se s hypotékou pracuje po jejím sjednání, rozebírá text o tom, co je to předčasné splacení hypotéky.

Jak délka splatnosti ovlivní posouzení

Prodloužení splatnosti sníží měsíční splátku, což zlepší poměr splátek k příjmu a zvýší dosažitelnou částku. Cenou za to je vyšší celkové zaplacené příslušenství, protože se úročí déle. Delší splatnost je tedy nástroj k dosažení na úvěr, ne způsob, jak ušetřit.

Banky zároveň omezují splatnost věkem žadatele, protože úvěr má být splacen v produktivním věku. U starších žadatelů se proto splatnost zkracuje, splátka roste a bonita se posuzuje přísněji.

Šest kroků ke zlepšení bonity před žádostí

Zrušte nevyužívané kreditní karty a kontokorenty. Snižují bonitu i s nulovým zůstatkem.
Doplaťte drobné úvěry a nákupy na splátky. Každá splátka navíc snižuje dosažitelnou částku.
Zkontrolujte si výpis z registrů. Chybný záznam jde reklamovat, ale chvíli to trvá.
Nežádejte o více úvěrů naráz. Vysoký počet dotazů v krátké době působí nepříznivě.
Vyčkejte s žádostí po skončení zkušební doby. Pracovní poměr na dobu neurčitou je posuzován lépe.
Zvyšte podíl vlastních zdrojů. Nižší LTV znamená pro banku nižší riziko a lepší podmínky.

Časté otázky k bonitě klienta

Co je bonita klienta a jak ji banka zjišťuje?

Bonita je schopnost splácet úvěr, kterou banka určuje porovnáním doložitelných příjmů s pravidelnými výdaji, stávajícími splátkami a nutnými náklady domácnosti. Doplňuje ji nahlédnutím do úvěrových registrů, kde vidí historii splácení. Výsledkem je maximální výše úvěru, kterou je ochotna poskytnout.

Snižuje kreditní karta bonitu, i když ji nepoužívám?

Ano, protože banky obvykle započítávají sjednaný úvěrový rámec, nikoli skutečné čerpání. Klient jej může kdykoli vyčerpat, takže představuje potenciální závazek. Zrušení nevyužívané karty nebo kontokorentu před podáním žádosti patří k nejrychlejším způsobům, jak dosažitelnou částku zvýšit.

Může o hypotéku žádat samoživitel?

Ano, hypotéka pro samoživitele vyloučená není, posuzuje se ale přísněji kvůli jedinému příjmu domácnosti. Do příjmu lze zpravidla započítat i doložené výživné a rodičovský příspěvek, u výživného obvykle při stanovení soudem nebo dohodou a při prokázání pravidelných plateb. Rozhoduje stabilita příjmu a výše rezervy.

Jak dlouho zůstává záznam o zpoždění v registru?

Záznam se drží ještě určitou dobu po úhradě závazku, takže žádost má smysl načasovat až po jeho vypršení. Přesná lhůta se liší podle konkrétního registru a typu záznamu. Vlastní výpis lze získat na požádání a je vhodné si ho pořídit dřív, než se žádost podá.

Co znamená DSTI a proč je důležité?

DSTI vyjadřuje podíl součtu všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu, tedy jakou část výplaty odčerpají dluhy. Čím nižší hodnota, tím větší prostor při případném výpadku příjmu. Horní hranici může stanovit Česká národní banka a banky si k ní často přidávají vlastní přísnější pravidla.

Uzná banka příjem z podnikání stejně jako mzdu?

Uzná, ale posuzuje jej odlišně a obvykle vyžaduje delší historii, typicky několik zdaňovacích období. Vychází přitom z údajů uvedených v daňovém přiznání, nikoli z obratu na účtu. Podnikatelé, kteří výrazně optimalizují základ daně, proto často dosáhnou na nižší částku, než by odpovídalo jejich skutečným příjmům.

Pomůže spolužadatel vždycky?

Pomůže tehdy, když má vlastní stabilní příjem a nemá výrazné závazky, protože se sčítají příjmy i dluhy obou. Spolužadatel se závazky může posouzení naopak zhoršit. Zároveň za úvěr odpovídá společně s hlavním žadatelem, což je nutné zvážit i mimo samotný výpočet.

Zvýší delší splatnost šanci na schválení hypotéky?

Zvýší, protože sníží měsíční splátku a zlepší poměr splátek k příjmu. Znamená to ale delší úročení a vyšší celkovou zaplacenou částku. Splatnost je navíc omezena věkem žadatele, protože úvěr má být splacen v produktivním věku, takže u starších žadatelů tento nástroj nefunguje.

Většinu práce lze udělat před podáním žádosti

Bonita není pevná vlastnost, ale výsledek poměru mezi příjmy a závazky k určitému dni. Zrušením nevyužívaného rámce, doplacením drobných splátek a načasováním žádosti po skončení zkušební doby se dá výsledek posunout, aniž by se změnil příjem.

Vyplatí se také mít stranou rezervu na několik měsíců splátek. Nejde jen o argument vůči bance, ale hlavně o ochranu pro případ výpadku příjmu, kdy se jinak řeší nová půjčka na splácení té staré. Stejná logika platí i ve firmách, jak popisuje text o tom, proč jsou pro podnikání důležité finanční rezervy.

Informace v článku mají obecný a vzdělávací charakter a nejsou finančním poradenstvím. Podmínky posuzování se mezi bankami liší a regulatorní limity se v čase mění, konkrétní nabídku je proto nutné ověřit u konkrétního poskytovatele.